재개발 재건축 의 차이점, 간단한 장단점

안녕하세요. 누구나 살고있는 집은 있으실겁니다.

저는 아직까지는 원룸에 살고있는대요, 언젠가는 작은 주택에 살고자 하는 꿈이 있답니다.^^

요즘들어 뉴스에 자주 부동산에 대한 뉴스가 나오곤 합니다.

가격이 많이 오르는것도 문제고, 내리는것도 문제고, 가장 좋은것은 적당한 상승이 제일 좋다고 보는대요. 그래서 인지 이번 정부에서는 강력한 부동산 억제 정책을 낼것으로 알려져 있습니다.

게다가 근처 지역에서 재개발 소식이 들려오면 주변 집값 까지 들썩이면서 투자 열풍이 불어오기도 합니다. 

우리가 간혹가다가 뉴스에서 재개발이라는 단어를 사용하기도하고, 재건축 이라는 단어를 사용하는것을 보기도 합니다. 두단어에 대한 차이는 생각외로 간단한대요.

짧게 바로 보시면 재건축은 새롭게 건축하는것이고, 재개발은 뭔가 좀더 넓은 범위로 개발이 된다는 것으로 보입니다. 이렇게 재개발과 재건축은 아주 미묘한 차이가 있습니다.

먼저, 재개발 은 단독주택이나 상가들이 밀집한 오래되고 낙후된 불량주거지를 아파트를 중심으로 한 새 주거지로 정비하는 사업입니다. 이것은 도시재개발법에 근거한 것으로 불량주택 및 공공시설 정비가 주된 목적입니다.

즉 도시 내에 낡고 오래된 주택이 밀집되어 주거생활이 불편하고, 도로·상하수도 시설이 불량한 지역을 재개발구역으로 지정하여 도로·상하수도·공원 등 공공시설을 정비하고 낡은 주택은 헐고 새로 건축하는 등 주거환경을 개선하는 도시계획사업입니다.

보통 재개발을 한다고 하면, 이렇게 오래된 주택들이 밀집한 지역들이 주로 그 대상 입니다.

서울의 경우 강북지역은 오래된 주택들이 밀집한곳들이 많습니다. 이런곳들은 재개발 대상이 되기도 합니다. 하지만, 소식을 듣고 거주목적이 아닌 투기 목적으로 주택을 매입하는 분들도 있어서 문제가 되기도 한답니다.

보통 재개발을 위해서는 시나 도에서 '구역지정고시'를 받아야 합니다. 구역지정고시란 주민들이 낸 재개발 계획을 검토한 후 기본계획에 무리가 없다고 판단되면 재개발을 할수 있는 지역을 지정해 주는 것 입니다.

구역이 지정되면 정식 조합을 설립한 후 재개발 사업에 들어가게 됩니다. 그리고나서 재개발 조합은 재개발구역안의 토지 등의 소유자 5인 이상이 재개발 사업시행을 위한 조합정관(서울특별시재개발조합 정관준칙을 기준)을 작성하고 토지 등의 소유자 총수의 2/3이상 동의를 얻어 구청장의 조합 설립인가를 받아야 합니다. 

이후 사업을 시행하기 위해서는 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자 동의와 토지 및 건축물 소유자 총수의 각 2/3 이상의 동의를 얻어야 합니다. 이런 절차를 통해서 재개발이 시작 됩니다.

가장 중요한 재개발의 특징은 기존 주택 세입자에게 '공공임대주택을 공급'하거나 공급 자격이 없는 '세입자에게 3개월분의 주거대책비를 지급' 하도록 되어 있다는것 입니다. 즉 재개발 기간동안 살집을 제공해주는것 입니다.

재건축에 대해서 알아보겠습니다. 재건축은 기존의 낡은 아파트나 연립주택지구를 허물고 다시 짓는 것을 말합니다. 주택건설촉진법에 근거한 것으로 노후·불량주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립해 자율적으로 주택을 건설하는 사업입니다. 즉, 재건축은 민간주택사업의 성격이 짙습니다.

재건축의 대상은 기본적으로 노후·불량주택으로서 공동주택을 원칙으로 하나 예외적으로 단독주택도 대상에 포함하고 있습니다. 공동주택이나 단독주택을 대상으로 재건축사업을 하고자 하는 경우는 300세대 이상(단독주택은 200호 이상) 또는 그 부지면적이 1만m2 이상이어야 하며, 안전진단 실시결과 2/3 이상의 주택이나 주택단지가 재건축 판단을 받은 지역(단독주택은 노후·불량건축물이 해당 지역 안의 건축물 수의 2/3 이상인 지역)이어야 합니다.

재건축을 위해서는 해당구역에서 추진위원회를 구성하고 '재건축 결의'를 해야 합니다. 재건축 결의가 법적인 효력을 얻기 위해서는 전체 구분소유자 중 4/5 이상, 각 동별 2/3 이상이 동의를 해야 합니다. 결의가 되면 해당 지방자치단체가 평가하는 안전진단 절차를 받아야 하고, 재건축이 가능하다고 판단되면 조합을 설립해 재건축사업에 들어가게 됩니다. 

재건축 노후·불량주택의 요건으로는 다음과 같습니다.

1. 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴되거나 그 밖에 안전사고의 우려가 있는 경우

2. 20년 이상이 경과되어 과다한 수선유지비나 관리비용이 드는 경우

3. 20년 이상이 경과되고, 주거환경이 불량하여 재건축 후 큰 효율증가가 예상되는 경우

4. 시장·군수·구청장 등이 도시미관·토지이용도·난방방식·구조적 결함 등으로 재건축이 불가피하다고 인정하는 경우

5. 재해위험이 있다고 시장 등이 인정하는 단독·다세대주택의 경우 

이런경우에는 재건축에 해당되어 재건축사업을 진행할수 있게됩니다.

다만 재개발과는 다르게 재건축은 당사자 간의 주택 임대차 계약에 따라서 개별적으로 처리하게 됩니다. 즉, 재건축 기간에 살곳은 알아서 해라 입니다. ^^;

그럼 모두들 부동산 부자가 되어 행복한 하루 되시기 바랍니다~.